Investimento Immobiliare
= 30.000 €
IMU, condominio, manutenzione, assicurazione
Investimento Azionario
Stesso capitale investito:
330.000 €
(Prezzo immobile + costi acquisto)
Media storica MSCI World: ~7% reale
ETF globali: 0.1-0.3%, Fondi attivi: 1-2%
Tassazione capital gain: 26%
Pagata solo alla vendita (effetto differimento fiscale)
Immobiliare
Valore a 20 anni
531.223 €
Azionario
VINCITOREValore a 20 anni (netto tasse)
996.071 €
Differenza a 20 anni
464.848 €
(141% del capitale)
A favore di
Azioni
Break-even
Mai
Azioni sempre davanti
Crescita del capitale nel tempo
Confronto a 10, 20, 30 anni
| Orizzonte | Immobiliare | Azionario | Differenza |
|---|---|---|---|
| 10 anni | 428.805 € | 557.274 € | -128.469 € |
| 20 anni | 531.223 € | 996.071 € | -464.848 € |
| 30 anni | 531.223 € | 996.071 € | -464.848 € |
Fattori qualitativi da considerare
Pro Immobiliare
- Leva finanziaria: mutuo all'80% = controlli 5x il capitale
- Reddito tangibile: affitto mensile costante
- Bassa volatilita percepita: non vedi oscillazioni giornaliere
- Protezione inflazione: affitti e valore seguono i prezzi
Pro Azionario
- Liquidita totale: vendi in 3 secondi, non 6 mesi
- Zero gestione: niente inquilini, manutenzione, burocrazia
- Diversificazione globale: 1.500+ aziende in un ETF
- Efficienza fiscale: tasse solo alla vendita (differimento)
Contro Immobiliare
- Illiquido: vendita richiede mesi e costi (3-8%)
- Concentrazione: tutto in un solo asset, una citta
- Lavoro: gestione inquilini, riparazioni, morosita
- Costi nascosti: straordinari, IMU, ristrutturazioni
Contro Azionario
- Volatilita: -30% in pochi mesi (es. 2020, 2022)
- Psicologia: tentazione di vendere nei crolli
- Nessuna leva: difficile usare debito per investire
- Intangibile: non "tocchi" il tuo investimento
Esempio realistico: Milano 2025
Bilocale zona semi-centrale
- Prezzo: 300.000 euro
- Affitto: 1.200 euro/mese
- Yield lordo: 4,8%
- Spese: ~4.000 euro/anno
- Cedolare secca 21%
- Yield netto: ~3%
ETF World con stesso capitale
- Capitale: 330.000 euro (prezzo + costi)
- Rendimento atteso: 7%
- TER: 0,2%
- Capital gain: 26%
- Rendimento netto: ~5%
Conclusione: In questo scenario tipico, le azioni vincono matematicamente. Ma se usi un mutuo 80% sull'immobile, la leva cambia tutto: controlli 300k con 60k, moltiplicando il rendimento sul capitale proprio.
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